笔者曾经一直讲过，短、中、长期房价上涨，看政策。因为政策短、中、长期都一直无法抚平市场供需关系，供求两端的政策目标都是房价、地价，不是供需关系。最根本的是政策短、中、长期都没有从根子上解决土地资源错配（人地分离）、住房供需不平衡（住房供应与人口增长）、宅地供应结构不平衡的问题。

2021年5月12日一组金融数据显示，反映出房价与金融、货币因子、金融杠杆、利率因素的关系。2021年一季度M1同比增速7.1%、M2同比增速9.4%，4月6.2%、8.1%，增速收窄，增量大增，说明货币宽松未变。值得注意的是前四月新增人民币贷款9.1400万亿元，其中个人住房贷新增2.4718万亿元，创30年同期高。

中长期贷款代表着个人住房贷款（包括一二手住房）由1月占新增贷款比25%上升到2月27%，再上升到一季度25.8%，前四月上升到27%，加上房企的土地、地产项目贷款，总房地产贷款占新增贷款比超过四成，说明央行的“不急转弯”，意思就是货币宽松，短期之内不会停止。意味着货币、信贷、财政、税收保持着稳健宽松、积极的基调不变。

其一是4月M1同比增速6.1%，比7.1%，比2月7.4%，下降1%，比2021年1月末14.7%，下降8.6%，扩大1%。2020年12月8.6%、11月10.7%、10月10.5%、9月10.9%、8月10.4%、7月10.7%、6月11.1%、5月11.1%、4月11.1%、3月8.9%、2月10.1%、1月8.4%。预计全年保持着10%左右的增速不变。

2021年1月M1爆升了，达到14.7%，2月下降了6.7%，3月下降了7.6%，4月下降了8.6%。2020年12月M1增速，回落至8.6%，比11月10.7%，回落1.4%。M1余额62.56万亿元，同比增长8.6%，比2019年12月高4.2%。2020年12月M2余额218.68万亿元，同比增长10.1%，比2019年12月高1.4%。

说明2021年4月M2-M1剪刀差大幅下降至1.9%，3月收窄到2.3%，2月扩大3.3%，1月扩大5.3%。说明需求持续恢复，实体经济活跃度上升。M1同比增速回落，主要要是金融收紧，房地产降温，房企资管三条红线、银行房地产贷款五档分类的金融信贷收紧，房地产市场呈现降温趋势。

其二是4月末M2余额226.21万亿元，同比增长8.1%，增速比3月末9.4%、2月10.1%、1月9.4%增速分别各低为0.7%、2.0%、1.3%。3月末M2余额227.65万亿元，同比增长9.4%，增速比2月末和2020年3月均低0.7%。2021年前四月新增人民币贷款9.1400万亿元。2021年前四月社会融资规模增量累计为12.09万亿元。说明货币还是宽松。

说明1月M2、2月M2增长扩大、3月M2、4月M2降速了，不代表是货币、信贷的急转弯。1月末，M2余额221.3万亿元，同比增长9.4%，增速比2020年12月末低0.7%，同比高1%。2020年4月到12月M2同比增速分别为8.1%、9.4%、10.1%、9.1%，8.4%、8.8%、10.1%、11.1%、11.1%、11.1%、10.7%、10.4%、10.9%、10.5%、10.7%、10.1%。

广义货币M2的同比增速，终于重新回到两位数，不过3月增速回落到9.4%，4月增速回落到8.1%。2021年2月末，M2同比增长10.1%，2021年3月M2同比增长9.4%，4月M2同比增长8.1%。而在2020年12月末M2余额为218.68万亿元，同比增长10.1%。自2019年12月疫情爆发之前，M2一直维持在9%以下。2020年3月开始，M2飙高到10%以上。

值得注意的是M2增速保持两位数（M2增速可以理解为印钞速度）只维持了10个月。而2021年2月社会融资规模存量增速还是两位数以上，增速回升。1月289.74万亿元，同比增长13%。2月末291.36万亿元，同比增长13.3%。3月末社会融资规模存量为294.55万亿元，同比增长12.3%，说明增速下降1%。

其三是前四月9.14万亿元，前3月7.67万亿元，创过去三年同期高。4月新增人民币贷款1.47万亿元，3月新增人民币贷款2.73万亿元，2月新增人民币贷款1.36万亿元，1月新增人民币贷款3.58万亿。2021年前四月人民币贷款增加9.14万亿元。前4月的人民币投放创历史新高，自2018年以来，前4月贷款投放均创下了历史新高。

按照前4月贷款投放去向看，创下天量的新增信贷，主要投向企业中长期贷款、以个人住房按揭贷款为主的居民中长期贷款。尽管是3月对当月信贷额度已有所控制，由于楼市持续火热， 土地市场的火热，房价的稳定上涨。银行信贷进入房地产占比是四成，值得注意的是房地产贷款依然是银行信贷的主要投放行业。

前4月人民币新增贷款9.14万亿元，个人住房贷款2.4718万亿元，占新增贷款27.04%。4月1.47万亿元的，个人住房贷款的4918亿元，占到新增贷款33.45%，创2021年前四月高纪录的比例。1月3.58万亿元，个贷9448亿元，占新增贷款26.39%。2月1.36万亿元，个贷4113亿元，占新增贷款30.24%。3月2.73万亿元，个贷6239亿元，占新增贷款22.85%。

前3月人民币新增贷款7.67万亿元，个人住房贷款1.98万亿元。1月新增贷款3.58万亿元，个人住房贷款9448亿元，占新增贷款。2月新增贷款1.36万亿元，个人住房贷款4113亿元。前3月个人住房贷款1.98万亿元占到新增贷款7.67万元的25.8%，比前2月27%的增速下降1.9%，加上地产与项目贷款占比约四成。

2019年新增贷款16.81万亿元，其中住户部门贷款7.43万亿元。而代表住房贷款的中长期贷款增加5.45万亿元。而2020年人民币新增贷款19.63万亿元。分部门看住户贷款增加7.87万亿元，代表住房贷款的中长期贷款增加5.95万亿元，房贷依然是信贷的主力。2021年前四月新增人民币贷款9.14万亿元，住户贷款增加3.0883万亿元。

2021年前四月人民币贷款增加9.14万亿元，其中住户贷款增加3.0883万亿元，代表着个人住房贷款的中长期贷款增加2.4718万亿元，占到新增贷款的27.04%。2020年一季度人民币贷款增加7.1万亿元，住户部门贷款增加1.21万亿元，代表着个人住房贷款的中长期贷款增加1.26万亿元。说明对比2020年同期暴涨57%。

2019年一季度住户部门贷款增加1.81万亿元，代表着个人住房贷款的中长期贷款增加1.38万亿元。2018年一季度住户部门贷款增加1.75万亿元，代表着中长期贷款增加1.29万亿元。居民户中长期贷款的核心是个人房贷。按照2021年一季度高达1.98万亿元，前4月达到2.4718万亿元，预计全年破6万亿元个人住房贷款。

其四是4月个人住房贷款增加4918亿元，3月6238亿元，前2月1.3562万亿元，前3月增加1.98万亿元，前四月增加2.4718万亿元，创1998年以来同期高。而过去六年（2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年）同期的2月个人住房贷款分别增加1864亿元、1820亿元、3804亿元、3220亿元、2226亿元、371亿元，说明2021年前2月个人住房贷款创新高。

4月人民币贷款增加1.47万亿元，比上年同期少增2293亿元，比2019年同期多增4525亿元。分部门看，住户贷款增加5283亿元，其中，短期贷款增加365亿元，中长期贷款增加4918亿元。值得注意的是其中代表个人住房贷款的4918亿元，占到新增贷款1.47万亿元的33.45%，创2021年前四月高纪录的比例。

1月个人住房贷款增加9448亿元，创过去六年同期高。住户部门中长期贷款是个人住房贷款的晴雨表，按照过去六年（2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年）同期的1月个人住房贷款分别增加3294亿元、4783亿元、6293亿元、5910亿元、6969亿元、7491亿元，1月创同期新高。

按照2021年1月新增人民币贷款3.58万亿元，同比多增2252亿元。分部门看，住户贷款增加1.27万亿元。其中中长期贷款增加9448亿元。而前2月人民币贷款增加4.94万亿元，其中个人住房贷款增长1.3562万亿元。前3月人民币贷款增加7.67万亿元，其中个人住房贷款增长1.98万亿元。前4月人民币贷款增加9.14万亿元，其中中长期贷款增加2.4718万亿元。

意味着什么？就是说进入个人住户贷款的资金翻一倍。2021年前2月跟2020年同期前2月相比，个人房贷增加足足达到5700亿元。最恐怖的是住户贷款增量，实现了，从2020年前2月的7862亿元，2021年前2月突然猛增到1.3562万亿元。到2021年前3月，增加到1.98万亿元，而到2021年前4月新增贷款9.14万亿元，其中个人住房贷款2.4718万亿元。